Hauseigentümer*innen stehen vor der Frage, was mit ihrer Immobilie im Alter geschehen soll, oft in dem Wunsch, das Haus in Familienbesitz zu halten. Jedoch steigen mit dem Immobilienboom auch die Erbschaftssteuern, die von den Kindern im Erbfall gezahlt werden müssen, was es für die Nachkommen schwieriger macht, die Immobilie zu behalten. Eine Möglichkeit zur Minimierung der Erbschaftssteuern besteht darin, das Haus bereits zu Lebzeiten an die Kinder zu überschreiben.
Überschreiben der Immobilie an die eigenen Kinder
Die Entscheidung, die Immobilie an die Kinder zu übertragen, wird oft durch eine Schenkung zu Lebzeiten getroffen, auch als vorweggenommene Erbfolge bekannt. Bei diesem Vorgehen wird der Verbleib der Immobilie nicht der gesetzlichen Erbfolge überlassen, sondern bereits zu Lebzeiten geregelt.
In den meisten Fällen wird kein Kaufpreis von den Erben verlangt. Daher entscheidet man sich üblicherweise für einen Schenkungsvertrag, der notariell beurkundet werden muss. Der Beschenkte wird zum Eigentümer, sobald er im Grundbuch eingetragen ist. Es ist ratsam, den Vertragsentwurf des Notars gemeinsam mit der Familie sorgfältig zu durchlesen und offene Fragen mit dem Notar zu besprechen.
Eine Schenkung erfolgt grundsätzlich unentgeltlich (§ 516 Absatz 1 BGB). Bei einer Hausüberschreibung ohne Auflagen kann der Beschenkte frei über die Immobilie verfügen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, sich bestimmte Fragen zu stellen:
Wohnrecht oder Nießbrauch? Ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch kann im Schenkungsvertrag festgelegt werden, und beide werden im Grundbuch eingetragen. Das gewährleistet die Nutzung der Immobilie bis an das Lebensende des Schenkenden. Bei Nießbrauch ist sogar die Vermietung möglich.
Einmalzahlung oder Abzahlung der Restschuld? Der Beschenkte kann einen einmaligen Geldbetrag zahlen oder die Restschuld der Immobilie übernehmen.
Vereinbarung einer Leibrente? Eine lebenslange Rente oder eine abgekürzte Leibrente können vereinbart werden, um das monatliche Einkommen zu erhöhen. Bei einer abgekürzten Leibrente erfolgt die Auszahlung über einen festgelegten Zeitraum.
Schenkung mit Pflegeverpflichtung? Die Schenkung kann an die Bedingung geknüpft werden, dass der Beschenkte sich um die Pflege des Schenkenden kümmert. Die genauen Aufgaben sollten im Schenkungsvertrag festgelegt werden, und es kann auch die Option vereinbart werden, dass der Beschenkte einen Pflegedienst bestellen darf.
Vorzeitige Hausüberschreibung
Die frühzeitige Regelung des Nachlasses bietet viele Vorteile im Vergleich zu Testament, Erbvertrag oder der gesetzlichen Erbfolge. Besonders bei mehreren Erben, möglicherweise mit eigenen Familien, können unterschiedliche Interessen wie Verkauf, Vermietung oder Selbstnutzung der Immobilie zu Problemen führen.
Beschenkte Auswählen
Steuern Sparen
Erben Ausschliessen
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?
Schenkung und Erbschaftssteuer sparen
Geschwister Auszahlen
Beschenkte Auswählen
Durch eine vorzeitige Schenkung lässt sich festlegen, wer die Immobilie erhalten soll. Dies ist besonders sinnvoll, wenn nicht zwangsläufig die gesetzlichen Erben als Empfänger vorgesehen sind. Die Schenkung kann an nahezu jede Person erfolgen, sei es eine Nichte, Schwester oder ein enger Freund.
Steuern Sparen
Möglicherweise besteht der Wunsch, die finanzielle Belastung für die Erben zu minimieren. Bei der Vererbung der Immobilie nach dem Ableben entsteht Erbschaftsteuer, sobald der Wert den festgelegten Freibetrag übersteigt. Durch eine vorzeitige Schenkung lässt sich die Vermögensübertragung zeitlich strecken und in vielen Fällen die Steuer vermeiden.
Für jedes Kind steht ein steuerfreier Freibetrag von 400.000 Euro zur Verfügung, der alle zehn Jahre genutzt werden kann. Zum Beispiel kann eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro steuerfrei an ein Kind übertragen werden. Bei gemeinsamer Eigentümerschaft mit dem Ehepartner gilt der Freibetrag pro Elternteil. Somit können bei einer Immobilie im Wert von 800.000 Euro beide Hälften steuerfrei an das Kind übergeben werden. Die Überlegung eines Wohnrechts kann ebenfalls dazu dienen, den Wert der Immobilie zu mindern.
Erben Ausschließen?
Leider gibt es oft Familienkonstellationen bei denen dies in Betracht gezogen wird. Durch ein Coaching bei mir kann dies aber vielleicht noch einmal genauer betrachtet werden. Falls es allerdings Tatsächlich zum Ausschluss kommt, kann eine vorzeitige Schenkung ermöglichen, ein Vermögen so zu reduzieren, dass dieser Erbe später nur noch den Pflichtteil bekommt.
Wie hoch ist die Erbschaftsteuer?
Beim Erben einer Immobilie oder einer Schenkung gilt die Erbschaft- oder Schenkungsteuer, wenn der Wert den gesetzlichen Freibetrag überschreitet. Der Freibetrag für Kinder beträgt beispielsweise 400.000 Euro pro Elternteil. Übersteigt das Vermögen diese Grenze, fallen Steuern an, deren Höhe von Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert abhängt.
Steuerklassen teilen Erben in Kategorien auf, wobei Ehepartner, Kinder und enge Familienangehörige in Klasse I fallen. Bei höheren Vermögen wird die Steuer berechnet, wie beispielsweise 11% Erbschaftsteuer auf einen Betrag von 100.000 Euro für Kinder in Steuerklasse I.
Wie kann man Schenkungs- und Erbschaftsteuer sparen?
Um die steuerliche Belastung der Erben zu verringern, kann die Möglichkeit einer Schenkung zu Lebzeiten in Betracht gezogen werden. Obwohl die gleichen Freibeträge wie bei einer Vererbung gelten, bietet eine vorzeitige Schenkung einen Vorteil: Die Freibeträge können mehrmals ausgeschöpft werden. Zusätzlich kann durch ein eingetragenes Wohnrecht der Wert der Immobilie und damit die Schenkungssteuer reduziert werden.
Für Immobilien im Wert von über 400.000 Euro besteht die Möglichkeit einer stufenweisen Schenkung alle zehn Jahre, um Erbschaftsteuer zu vermeiden. Eine alternative Methode ist die Kettenschenkung, bei der die Schenkung über mehrere Personen erfolgt, um die Freibeträge optimal zu nutzen. Zum Beispiel kann die Hälfte der Immobilie steuerfrei an das Kind gehen, die andere Hälfte zunächst an den Ehepartner und dann steuerfrei wieder an das Kind weitergegeben werden.
Eine Schenkung mit Auflagen, wie einem lebenslangen Wohnrecht, kann ebenfalls dazu beitragen, Steuern zu sparen. Die Kosten für eine Hausüberschreibung umfassen Notar- und Grundbuchkosten sowie weitere Gebühren, die sich nach dem Wert der Immobilie richten.
Die Rückgängigmachung einer Schenkung ist unter bestimmten gesetzlichen Gründen möglich, wie grobem Undank oder Verarmung des Beschenkten. Vertraglich können auch weitere Gründe für einen Widerruf vereinbart werden, beispielsweise bei Insolvenz oder Verkauf der Immobilie durch die Beschenkten. Bei einer möglichen Pflegefinanzierung durch die Immobilie sollte ein Widerruf vereinbart werden.
Wie kann man Schenkungs- und Erbschaftsteuer sparen?
Um die steuerliche Belastung der Erben zu verringern, kann die Möglichkeit einer Schenkung zu Lebzeiten in Betracht gezogen werden. Obwohl die gleichen Freibeträge wie bei einer Vererbung gelten, bietet eine vorzeitige Schenkung einen Vorteil: Die Freibeträge können mehrmals ausgeschöpft werden. Zusätzlich kann durch ein eingetragenes Wohnrecht der Wert der Immobilie und damit die Schenkungssteuer reduziert werden.
Für Immobilien im Wert von über 400.000 Euro besteht die Möglichkeit einer stufenweisen Schenkung alle zehn Jahre, um Erbschaftsteuer zu vermeiden. Eine alternative Methode ist die Kettenschenkung, bei der die Schenkung über mehrere Personen erfolgt, um die Freibeträge optimal zu nutzen. Zum Beispiel kann die Hälfte der Immobilie steuerfrei an das Kind gehen, die andere Hälfte zunächst an den Ehepartner und dann steuerfrei wieder an das Kind weitergegeben werden.
Eine Schenkung mit Auflagen, wie einem lebenslangen Wohnrecht, kann ebenfalls dazu beitragen, Steuern zu sparen. Die Kosten für eine Hausüberschreibung umfassen Notar- und Grundbuchkosten sowie weitere Gebühren, die sich nach dem Wert der Immobilie richten.
Die Rückgängigmachung einer Schenkung ist unter bestimmten gesetzlichen Gründen möglich, wie grobem Undank oder Verarmung des Beschenkten. Vertraglich können auch weitere Gründe für einen Widerruf vereinbart werden, beispielsweise bei Insolvenz oder Verkauf der Immobilie durch die Beschenkten. Bei einer möglichen Pflegefinanzierung durch die Immobilie sollte ein Widerruf vereinbart werden.
Kann man Geschwister Auszahlen?
Das Gesetz sichert allen Erben zumindest ihren gesetzlichen Pflichtteil zu, der 50 Prozent des gesetzlichen Erbteils entspricht. Dieser Erbteil bildet den Anteil, den jemand nach der gesetzlichen Erbfolge erhalten würde.
Beispiel: Wenn zwei Kinder vorhanden sind, aber kein Ehegatte, erben beide Kinder jeweils zu 50 Prozent nach der gesetzlichen Erbfolge. Der Pflichtteil beträgt mindestens die Hälfte des Erbteils.
Die Übertragung einer Immobilie an eines der Kinder verringert den Erbteil der anderen. Innerhalb der ersten zehn Jahre nach der Schenkung haben Geschwister einen Pflichtteilsergänzungsanspruch (Zehn-Jahres-Frist). Stirbt der Schenker in dieser Zeit, können die übrigen Erben vom Beschenkten den herausgeforderten Teil verlangen.
Beispiel: Bei einem Nachlass von 100.000 Euro Bankguthaben und einer Immobilie im Wert von 200.000 Euro, die zu Lebzeiten einem der beiden Kinder geschenkt wurde, erhalten beide Kinder nach der gesetzlichen Erbfolge jeweils 50.000 Euro. Ein enterbtes Kind erhält zumindest den Pflichtteil von 25.000 Euro. Ohne Schenkung würde das Vermögen 300.000 Euro betragen, der Pflichtteil würde sich auf 75.000 Euro erhöhen. Das enterbte Kind kann dann innerhalb des ersten Jahres zusätzliche 50.000 Euro verlangen, wobei dieser Betrag mit der Zeit abschmilzt.
Um einen oder mehrere Erben auszuschließen, ist es ratsam, sich frühzeitig um die Hausüberschreibung zu kümmern. Beachte jedoch, dass die Zehn-Jahres-Frist nicht beginnt, wenn ein Nießbrauch oder lebenslanges Wohnrecht am gesamten Grundstück eingeräumt wird.
Alternativ können sich die Erben darauf einigen, schon zu Lebzeiten einen Ausgleich zu erhalten und auf ihren Pflichtteilergänzungsanspruch zu verzichten. Eine Verzichtserklärung muss ebenfalls notariell beglaubigt werden.
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